Premisas básicas a considerar al momento de hacer una inversión inmobiliaria

A través de mi experiencia en la práctica inmobiliaria, lo que he vivido, leído, visto, conversado, comentado, analizado, etc. me voy a permitir resumir lo que considero son los elementos o premisas básicas a considerar al momento de hacer una inversión inmobiliaria .

Lo primero aunque suene de Perogrullo, pero no puedo dejar de mencionar es e l Conocimiento o Knowledge como se dice en ingles.

Intentar invertir sin conocimiento, es como jugar al azar.

Si no tienes el conocimiento debes apoyarte en alguien quien sí lo tenga.

Según Wikipedia: " El  conocimiento  es la familiaridad, la conciencia o la comprensión de algo, hechos, habilidades y procedimientos".

En líneas generales se requiere conocer muchos aspectos que impactan de manera directa e indirecta en la inversión, como son el costo, la financiación, la oferta y la demanda, la calidad de los materiales con lo que está construido, los impuestos asociados, sólo por mencionar algunos.

Mayoritariamente, de alguna manera los latinoamericanos y también aquí en España, estamos relacionados con la inversión inmobiliaria a través de la vivienda bien sea propia, heredada o alquilada.

Y de allí proviene la segunda premisa el Largo Plazo, pues es la naturaleza básica de los inmuebles.

Por eso se les llama bienes raíces porque están ligados al suelo, a la tierra, son un bien no renovable, lo que hace que al transcurrir el tiempo tienda a la escasez.

La inversión inmobiliaria es de lenta maduración , requiere tener un período de tiempo de entre 5 a 10 años antes de que podamos validar que se ha cumplido un ciclo.

Es por ello que los inmobiliarios somos de naturaleza largoplacista , es decir una de las cualidades y habilidades que debemos tener es la visión de largo plazo, que no es otra cosa que poder extender la mirada y proyectar las situaciones o comportamientos futuros de la oferta y demanda que impactan en nuestra inversión.

Los ciclos en inmuebles vienen dados por la amortización de la inversión, por los cambios en el mercado, por el agotamiento de la oferta o por los cambios en el entorno.

También la inversión inmobiliaria es de capital intensivo, bien sea aportando fondos o mediante préstamos, lo que hace que sea una barrera de entrada que limita sólo a quienes pueden disponer de recursos o tienen capacidad de endeudarse.

Es por ello que la Financiación sea otra premisa básica a considerar en una inversión inmobiliaria.

El financiamiento podemos considerarlo como una materia prima del inmueble, sólo con financiamiento a largo plazo es posible lograr un desarrollo inmobiliario.

El apalancamiento mediante la financiación también es una enorme ventaja si sabemos jugar bien y entender el componente financiero de la ecuación.

Los inmuebles generalmente ganan valor con el transcurrir del tiempo.

Poder financiar y apalancar la compra de un inmueble a largo plazo, nos permite sacar una enorme ventaja, pues te posiciona en un activo que se va a revalorizar mientras la deuda se va extinguiendo.

En el boletín anterior ya hice referencia a otra premisa que es la Ubicación .

Rentabilidad vs. revalorización es otra de las premisas a tener en cuenta cuando invertimos para generar renta.

La rentabilidad es el beneficio económico que obtenemos por la renta que produce el inmueble.

Revalorización es el valor que va ganando el inmueble a través del tiempo, esta es la verdadera clave de la inversión inmobiliaria.

Se cumple también una regla no escrita, que señala " a mayor rentabilidad es menor la revalorización".

La rentabilidad es lineal y la revalorización es exponencial, dicho en cristiano una sube por la escalera y la otra por el ascensor.

En síntesis, cuando vamos a invertir debemos buscar un equilibrio entre rentabilidad y revalorización.

Otra premisa básica que casi siempre olvidamos es que el negocio se hace al momento de la Compra.

Si entendemos y asumimos esto como un principio inviolable y nos aseguramos de hacer una buena compra, casi con seguridad tendremos un negocio con rendimiento.

Es decir, tenemos que saber diferenciar "precio" vs. "valor" y sólo si pagamos un precio menor que el valor es cuando podemos aspirar a tener una inversión con rendimiento.

Lo difícil es que no siempre el "valor" está explícito y no es fácil de reconocer, sólo con el conocimiento a través de la experiencia alcanzamos esa habilidad y olfato para detectar el "valor" intrínseco de una propiedad.

Por último, lo que pienso que pronto será también una premisa es la tendencia a la digitalización .

La inversión inmobiliaria, hasta ahora requiere de documentos, registros y protocolos burocráticos que están siendo reemplazados por la digitalización y automatización que nos proporciona la tecnología del blockchain.

A través de esta tecnología es posible crear lo que se conoce como documento inteligente , que se configura en un activo digital.

Un título de propiedad o contrato de arrendamiento se puede convertir muy fácil y económicamente en un Token que a su vez se puede dividir en múltiples partes.

Al tener un inmueble o su arrendamiento Tokenizado, lo convertimos en un activo no físico que representa un beneficio.

En consecuencia, es factible negociar de una manera descentralizada sin intermediarios.

De esta manera podemos convertir un activo inmobiliario de difícil conversión en efectivo en un activo digital de gran liquidez, potenciando así aún más su valor.

Si consideras que esta información puede ser de utilidad para otras personas, te pido que la compartas.

Como siempre, agradezco mucho sus comentarios.

Luis Emilio Vegas

Febrero 2022