Inversión Inmobiliaria residencial en Madrid

En nuestro primer post describimos:

Ahora revisamos cuál es el primer paso para identificar oportunidades dónde invertir en un mercado desarrollado como el de Madrid.  

Lo primero que he hecho es entender la ciudad, sus diferentes zonas y rangos de precio, que oscilan entre los € 2.500 hasta los € 15.000 por mt2, es decir un rango que puede llegar a ser de hasta 6 veces entre una u otra zona.

Obviamente la mayor diferencia en precio viene marcada por la UBICACIÓN

Se dice que hay 3 factores claves a la hora de elegir un inmueble

1 Ubicación

2 Ubicación

3 Ubicación

Así de importante y determinante es este concepto.

De hecho la ubicación determina el 80% del precio de un inmueble.

Hay que entender la ubicación no solo como el lugar geográfico que ocupa el inmueble sino como todo el entorno que lo rodea.

Conocer las características y particularidades de las diferentes zonas de la ciudad nos permite tener una visión amplia donde identificar las áreas más interesantes según el comportamiento del mercado.

Tener información sobre la oferta y demanda de los inmuebles, la variación de los precios, la cantidad de inmuebles disponibles en venta, nos da una primera gráfica sobre las áreas más apetecibles.

Lo mejor es observar inicialmente como si lo estuviéramos viendo desde un helicóptero, es decir una vista desde lo alto.

En Madrid ciudad, dentro del perímetro que conforma la M30 (Auto vía Circunvalación), lo que se conoce como la almendra por su forma, es el área donde se concentra el mayor número de transacciones.

Allí están  7 distritos de los 21, en los cuales está dividida la comunidad de Madrid.

Dentro de cada distrito, están los diferentes barrios y urbanizaciones que lo conforman, donde viven de manera permanente 3,3 millones de personas.

Las características particulares que inciden en el precio, no sólo varían de un distrito a otro, o un barrio u otro.

A medida que hacemos un acercamiento tipo zoom, vamos identificando elementos propios entre los diferentes barrios, incluso hasta en la misma calle, sin haber llegado al inmueble en particular. 

Todo se inicia en el Km 0, en plaza Sol 

Distrito Centro

 Barrios: Palacio / Embajadores/ Cortes/ Justicia/ Universidad/ Sol

Es la parte más antigua e histórica de la ciudad y la más multicultural.

Urbanísticamente está conformada mayoritariamente por manzanas irregulares y calles estrechas, edificaciones muy antiguas y pisos pequeños.

Los barrios de este distrito son sin duda los que mejor conservan el aroma medieval y castizo de la capital madrileña.

Es en ellos, donde se aglomeran los mayores centros de atracción turística para alquileres de corta y mediana estancia.

Zonas tan emblemáticas como Puerta del Sol, Plaza Mayor, Plaza de España, Cibeles, Paseo del Prado, Palacio Real y la Gran Vía entre otros.

Zona Este:

Distritos Retiro

Barrios Pacífico/ Adelfas/ Estrella/  Ibiza/ Los Jerónimos/ Niño Jesús

Distrito Salamanca

Barrios  Recoletos/ Goya/ Fuente del Berro/ Guindalera/  Lista/ Castellana

Es la zona tradicional de mayor atractivo por su glamour, considerada la Milla de Oro de Madrid.

Se encuentran los comercios y restaurantes más importantes de la ciudad.

Es la zona favorita para el segmento de mayor poder adquisitivo.

La tipología de apartamentos son los de aquitectura clásica tradicional.

Zona Centro Norte:

Distrito Chamberí 

Barrios Gaztambide / Arapiles / Trafalgar / Almagro / Ríos Rosas / Vallehermoso

En la actualidad, ofrece a sus residentes la combinación perfecta entre una ubicación céntrica inmejorable, junto a una excelente calidad de vida, con unos precios bastante razonables. 

El distrito limita con otras zonas de gran atractivo de Madrid, como Moncloa por su zona este o el hípster Malasaña por el sur, fundiéndose con el lujoso distrito Salamanca a través del Paseo de la Castellana por su extremo más occidental. 

Este distrito madrileño es discreto y elegante por excelencia, con una atractiva variedad de restaurantes, boutiques independientes, pequeñas galerías y museos. 

Sus hermosas calles arboladas se abren paso entre atractivos edificios del siglo pasado y pintorescos espacios públicos. 

Unas zonas son aristocráticas y otras universitarias, unas están salpicada de árboles y otras de bares, unas tienen formas de los años sesenta y otras palaciegas.

Gaztambide y Arapiles, son las zonas más aledañas a la universidad y centros de estudio superior, con excelente conectividad vial y por transporte público.

Trafalgar / Almagro 

Es céntrico y variado, cuenta con edificios de arquitectura clásica y representativos, los inmuebles son de mayor tamaño y compite con Salamanca.

Vallehermoso / Castellana

Las zonas más cercanas al Paseo La Castellana, cuentan con edificios clásicos singulares, muy representativos, que ofrecen viviendas muy amplias.

Se encuentra a poca distancia a pie de algunos de los atractivos culturales más interesantes de la ciudad y su renombre como centro de negocios no para de crecer.

Zona Norte:

Distrito Tetuán 

Barrios Bellas Vistas/ Cuatro Caminos / Castillejos / Almenara/ Valdeacederas/ Berruguete

Distrito Chamartín 

Barrios El Viso/ Prosperidad/ Ciudad Jardín/ Hispanoamérica/ Nueva España/ Castilla

En los últimos años, se ha incrementado la demanda por vivir en esta área y está siendo muy cotizada gracias a las buenas comunicaciones y excelentes servicios. 

Es la zona más nueva de la almendra central, donde está ubicado el distrito financiero, corporativo y donde se encuentra el estadio Santiago Bernabéu. 

Los edificios son de mayor tamaño y altura, mayores facilidades viales y mejor equipamiento urbano. 

A todo esto, hay que añadir que la zona norte tiene mucho potencial y cuenta con características muy diferenciadoras con respecto al resto de Madrid. 

Tiene una gran importancia económica y eso se ve reflejado en una mayor calidad de vida. Son destacables los asentamientos urbanos de la zona, dominados por las urbanizaciones o chalets individuales de lujo. 

Zona Sur:

Puente de Vallecas / Usera / Hortaleza, 

Barrios: Madrid Río / Puente de Vallecas / Legazpi / Delicias 

Son los distritos más vulnerables de Madrid, siendo además los que agrupan a casi la mitad de la población de la ciudad (un 44,26%). 

En los Distritos de Carabanchel, Moratalaz, Puente de Vallecas, San Blas - Canillejas, Usera, Vicálvaro, Villa de Vallecas y Villaverde la renta media es la cuarta parte que la de los diez distritos más favorecidos. 

Además, cuentan con niveles más altos de desempleo e inmigración, arrastrando déficits educativos, medioambientales y de salud. 

Es una zona típica de clase media trabajadora que ofrece viviendas de tamaño medio a precios asequibles.

Zona rodeada de parques, con excelente conexión de transporte y donde hay gran oferta comercial y de servicios. 

En las siguientes entregas comentaré las oportunidades y hallazgos para inversión que hemos venido analizando.

Siempre agradezco tus comentarios y aportes.

Luis Emilio Vegas Bianchi

Enero 2023