Como se da el incremento de valor en la inversión Inmobiliria

Bienvenidos al Newsletter de hoy, en esta oportunidad me voy a referir cómo se genera la cadena de valor en la inversión inmobiliaria residencial.

El proceso de desarrollo inmobiliario es una cadena de eventos que generan saltos de valor muy importantes a medida que se avanza en el proceso.

Para no entrar en todo lo que implica el desarrollo del urbanismo, es decir partiendo de la tierra urbanizada (una parcela de tierra dotada de servicios públicos de vialidad, electricidad, acueductos y con uso permitido para la construcción de casas o apartamentos), es aquí donde se inicia la cadena de valor en el proceso y la importancia de la figura del promotor inmobiliario.

El promotor inmobiliario es una persona o una empresa que se dedica a liderar la gestión y desarrollo de proyectos inmobiliarios.

La figura del promotor inmobiliario es fundamental en el mercado inmobiliario, ya que su labor es la de desarrollar y construir nuevos proyectos que satisfagan la demanda de viviendas.

Es el que se encarga de la adquisición del terreno, planificación y el diseño del proyecto, gestión de los permisos necesarios, obtención de la financiación bancaria, la comercialización desde la preventa de las unidades, la construcción y entrega final.

Además, el promotor inmobiliario es el encargado de crear valor añadido en el proyecto, ya sea a través del diseño, la calidad de los materiales utilizados, la ubicación, entre otros factores.

Cada una de estas etapas significa un salto de valor cualitativo y cuantitativo.

Como inversionistas o compradores de propiedades residenciales, es muy importante entender que mientras más temprano entremos en la cadena más nos vamos a beneficiar con la generación de valor.

Así que, sí queremos identificar oportunidades de inversión temprana para participar en el desarrollo de un proyecto inmobiliario, lo que tenemos que hacer es escoger al “caballo ganador” y apostar a él antes de que se inicie la carrera.

Como hemos explicado, el desarrollo inmobiliario es de capital intensivo y de lenta maduración.

En Consecuencia, la financiación es la materia prima fundamental y ésta se logra a través de varias fuentes.

La primera opción de financiamiento es que la tierra se puede adquirir por intercambio (canje total o parcial en unidades de apartamentos o casas terminadas sobre la parcela donde se va construir).

De esta manera se difiere en el tiempo, que a su vez es cuantificable como dinero, la incidencia del costo de la parcela sobre el costo total del proyecto.

El propietario de la tierra también se beneficia, ya que recibe en pago diferido un activo que ha ganado valor y también liquidez.

La siguiente manera de obtener financiación es invitando a inversionistas como Limited partners, es decir socios pasivos que aportan parte del capital, bien sea para la compra de la tierra o para financiar parte de la construcción.

El Limited partners se beneficia participando en la utilidad final del proyecto una vez las unidades se han vendido.

Este beneficio puede estar alrededor del 30% o más, como Tasa Interna de Retorno TIR, en un período que va de 24 a 48 meses lo cual es un ranking excelente para cualquier inversor.

Adicional al financiamiento bancario para la construcción, existe también la preventa, que no es otra cosa que vender en planos o durante el proceso de construcción.

El comprador que entra en una etapa temprana, se beneficia también de la ganancia de valor que va adquiriendo la propiedad a medida que avanza el proceso, pudiendo tener un diferencial de precios importante, desde el momento de la preventa hasta el momento final de la entrega.

Otro aspecto relevante es que el promotor inmobiliario tiene un gran conocimiento del mercado inmobiliario, lo que le permite identificar oportunidades de inversión y desarrollar proyectos que se adapten a las necesidades de los compradores.

Esto se traduce en una mayor eficiencia en la gestión del proyecto y una mayor rentabilidad para los inversores.

En resumen, la figura del promotor inmobiliario es esencial en el mercado inmobiliario y su labor es fundamental para el desarrollo económico de la zona en la que se ubica el proyecto.

Su conocimiento del mercado y su capacidad para identificar oportunidades de inversión son clave para el éxito de cualquier proyecto inmobiliario.

Como inversionistas debemos conocer, identificar, hacer seguimiento o aliarnos con expertos que lo hagan por nosotros, en las oportunidades de inversión que surgen en el mercado para poder invertir en una etapa temprana del desarrollo inmobiliario.

Es por ello que decimos que no basta con el saber (know how), también es esencial con quién (know who). 

Quedo agradecido de antemano por tus comentarios y por compartir esta newsletter con quien consideres le pueda interesar .

Luis Emilio Vegas

Abril 2023