¿Cómo identifico una oportunidad de inversión inmobiliaria en España ?

Identifica tu objetivo de inversión

Antes de invertir en cualquier propiedad es importante identificar cuál es el objetivo de la inversión.

¿Buscas obtener ingresos pasivos mediante el alquiler de la propiedad? ¿O esperas obtener una ganancia de capital a largo plazo mediante la revalorización de la propiedad? Saber cuál es tu objetivo de inversión te ayudará a elegir la propiedad adecuada

Diferentes Modalidades y oportunidades de inversión en inmuebles residenciales:

Pre-construcción:

Es la modalidad donde, como su nombre lo dice, inviertes antes de que comience la construcción del inmueble.

Esta es la oportunidad más sencilla para invertir por primera vez, pues las barreras de entrada son menores, ya que puedes iniciar con un monto bajo de capital y con mínimos requisitos.

Surge porque los proyectos de nuevos desarrollos requieren de financiamiento y como exigencia de la entidad que lo está financiando un porcentaje de pre-ventas.

La mayor oportunidad surge cuando el proyecto aún está en planos y el promotor o desarrollador está buscando los primeros compradores.

Es lo que conocemos como la lista de precios “0”, es decir se arranca del menor precio al que puede venderse para atraer a los primeros compradores.

A medida que el proyecto avanza en sus siguientes etapas como movimiento de tierra, estructura, fachada, instalaciones, acabados, paisajismo, etc. van surgiendo la lista 1, 2, 3 hasta que está totalmente construido y listo y en ese momento las últimas unidades se venden al máximo precio que permite el mercado.

Esto da la opción a los compradores , primeramente acceder a la mayor posibilidad entre las diferentes unidades por altura, tamaño y ubicación y a poder contar con la mayor cantidad de tiempo para completar la cuota inicial.

Típicamente se requiere de un aporte que puede ir entre el 20% hasta el 50% del precio de la unidad escogida y el cual se va pagando durante el período de construcción que suele ser de 24 meses.

En España, estos aportes están garantizados por una póliza o fianza bancaria.

Al completar la obra, es posible acceder al crédito a largo plazo (hipoteca) bien sea subrogando el crédito otorgado al constructor, es decir con la misma entidad bancaria que financia la obra, o contratando un préstamo hipotecario con otra entidad financiera.

En caso de no requerir financiamiento, se completa el precio pactado más los gastos de cierre al momento de la entrega y del traspaso de la propiedad que es lo que conocemos como protocolización.

Las ventajas de la pre- construcción son:

• Puedes adquirir una propiedad nueva entrando con un aporte que es una fracción del precio total.

• Posibilidades de financiamiento blandas al subrogar la hipoteca del constructor.

• Ganancia inicial de capital por la diferencia de precio desde que se vende en planos hasta el precio final en que se venden las unidades listas para entrega.

• Un inmueble nuevo tiene mayores posibilidades de revalorización en el largo plazo.

• Si lo destinas por unos años para el arrendamiento, tienes lo mejor de los 2 mundos, rentabilidad que además amortiza la hipoteca otorgada y revalorización. 

• Mínima implicación por parte del comprador, es una inversión pasiva.

Comprar, reformar y alquilar (Buy-Fixt-Rent)

Esta modalidad consiste en ubicar un inmueble en una zona de alta demanda, donde puedas agregar valor con la reforma, que esté desactualizado, falta de mantenimiento, presenta problemas como filtraciones o incluso está parcialmente derruido.

Puede ser tambien que tenga inquilinos de vieja data o incluso este “okupado” como se conoce en España Inmubles que han sido invadidos por ocupantes en condición ilegal.

También pueden ser inmuebles que requieren un cambio de uso para convertirlos en residencial, como el caso de locales comerciales u oficinas.

Madrid siendo una ciudad con Inmuebles de larga data y habiendo muy pocas oportunidades de conseguir viviendas nuevas, es de las opciones de inversión más interesantes.

La oferta de alquiler en Madrid siempre está muy por debajo de la demanda existente, de manera que poder hacerse de un inmueble por un precio menor a su valor de mercado para ofrecerlo en alquiler, puede generar una alta rentabilidad que puede llegar hasta 2 dígitos.

Comprar, reformar y vender (Buy-Fixt-Sell)

También conocida como Flipping House, es muy parecida a la modalidad anterior, solo que el objetivo final es vender el inmueble en vez de alquilarlo.

En este caso se requiere poder comprar muy por debajo de lo que podría ser el precio final de venta, es decir hay que poder adquirirlo entre un 30% a 50% por debajo del precio final de venta una vez reformado, de manera que pueda cubrir los costos de las mejoras o reformas y quede una utilidad interesante que debe estar alrededor del 20%.

Este tipo de inversión requiere de mayor conocimiento e implicación, ya que involucra también mayores riesgos, es por ello que la utilidad esperada también es mayor.

Tipos de arrendamientos a los cuales puedes optar con inversionistas.

• Alquiler tradicional para un inquilino que sea su vivienda permanente, en este caso el contrato por ley puede extenderse entre 5 a 7 años y tiene una bonificación fiscal de los rendimientos del 60%.

• Alquiler por mediana estancia entre 1 mes a 11 meses, típicamente para Inqulinos que sólo requieren una estancia temporal y usualmente están amoblados y equipados.

• Alquiler turístico a partir de 1 día de estancia, en el caso de Madrid requiere tener una licencia especial y el inmueble debe estar en planta baja o 1er piso.

• Alquiler por habitaciones debido a la alta demanda de espacios para alquiler y el elevado costo ha promovido que sea una modalidad que ha venido ganando espacio y cada vez se hace de manera más profesional.

  Consiste en convertir parte de las áreas comunes de la vivienda como salón, comedor y terraza en habitaciones, multiplicando así la rentabilidad, en algunos casos a más del doble de lo que sería un alquiler tradicional, existen algunas empresas especializadas en gestión de este tipo de alquiler.

Los rendimientos brutos varían entre el 4% a más del 15% dependiendo del tipo de arrendamiento.

Los costos de operación y de gestión varían según el tipo de arrendamiento, siendo menores en el alquiler tradicional y mayores en el alquiler de mediana estancia, turísticos o por habitaciones.

Existen diferentes tipos de agencia en las cuales puedes delegar el manejo de los arrendamientos y los costos por esta gestión van desde un 10% hasta el 20% o 30% dependiendo si es alquiler tradicional, de mediana estancia, turístico o por habitaciones, así como de la inversión en transformación y adaptación del inmueble a cada modalidad.

Inversiones inmobiliarias de financiación colectiva (fondos de inversión privados)

Es la posibilidad de iniciarse en el mundo de los bienes raíces con un pequeño capital, no necesitas de grandes sumas de dinero para iniciarte como inversionista inmobiliario.

Las personas pueden juntar fondos para comprar una propiedad o varias propiedades y beneficiarse de las ganancias.

Es un Vehículo de inversión pasiva.

Con las inversiones inmobiliarias de financiación colectiva, estás invirtiendo con un desarrollador y operador inmobiliario externo que hace todo ese trabajo.

Diversificas tu cartera financiera juntando tu dinero con otros para comprar propiedades (o una parte de la propiedad) como grupo.

Este vehículo de inversión es ahora una alternativa para tener rendimiento en moneda dura de tus ahorros.

Como siempre, bienvenidos sus comentarios.